凌學東:我國立體車庫產權問題研究與實踐探索

時間:2018-05-02 09:29來源:2017年11月《法學雜志》:




五問立體車庫法律屬性

 

       充分利用垂直空間的立體車庫已在眾多城市應用,在一定程度上緩解了用地緊張和停車難。然而,當投資人意圖對立體車庫融資時,是以設備還是以建筑物、構筑物進行抵押呢?單獨建設的立體車庫絕大部分被出租使用,此類債權是基于設備動產權利還是建筑物不動產權利?立體車庫占地被征收時,補償是按建筑物拆遷還是按設備拆除?消費者購買立體停車位,其合同標的究竟是設備使用權還是建筑物所有權?在商品房買賣、物業管理糾紛交互影響下,更有業主質疑,開發企業是否有權出售立體停車位呢?

 

       立體車庫的定性模糊,引發了立體停車位買賣合同訂立、物權公示、財產轉讓、物業管理、侵權責任等一系列問題,并導致開發企業、投資人、融資人、管理者、消費者、業主等多方主體的集體困惑。

 

 

現行規范將立體車庫定性為特種設備

 

       立體車庫中的機械車位未被納入《房屋登記辦法》中的房屋或特定空間登記范圍,在不動產統一登記中也未作明確,這意味著它不能像房屋一樣取得不動產權屬登記憑證,從而無法辦理交易過戶等手續。根據國家標準《起重機械分類》(GB/T20776-2006)、《機械式停車設備分類》(GB/T 26559-2011)、《國民經濟行業分類》(GB/T4754-2011),機械車位被劃歸起重機械,如同電梯一樣,作為特種設備由具備相應資質的機構進行型式試驗、鑒定評審,接受質量技術監督部門的監督檢查和安全監察等管理。南京市鼓樓區法院判決明確,層數大于或者等于二層的機械式停車設備屬于特種設備。特種設備安裝后,經檢測機構驗收合格,質量技術監督部門發放特種設備使用登記證書,方可投入使用。機械設備應由專業人員看護及操作,并定期進行維護保養。《特種設備安全監察條例》對起重機械的設計、制造、安裝、改造、維修等作了規定,但未規制其產權。

 

 

地方實踐對立體車庫已然破冰

 

       盡管有上述定性,為回應實踐需要,成都、南昌、上海、南京、常州等地的相關規范和司法判決仍將立體車庫有條件地認定為建筑物而非設備。

 

       成都市自2014年9月起對機械式車庫所有權進行初始登記,并可按基本單元辦理轉讓、抵押、預告、更正、注銷等不動產登記事項。南昌市2015年4月起施行的《城市地下空間建筑物登記暫行辦法》將按規劃建設的地下車位作為建筑物進行所有權登記。上海市有判決確認地下機械車庫的車位使用權出售行為,認可由業主購置機械停車庫車位所有權或使用權〔參見(2014)黃浦民四(民)初字第1593號《民事判決書》〕。該市靜安區法院確認業主作為地下機械停車位的“產權人”,每月支付的100-120元全部由物業公司用于地下機械車庫的日常養護和運行開支〔參見(2014)靜民三(民)初字第185號《民事判決書》〕。不僅如此,法院還委托房地產評估公司對機械車位的房地產價值進行評估,如常州市鐘樓區某車位使用權價值被評估為十萬元〔參見(2013)鐘少民初字第0383號《民事判決書》〕。人防地下室建造雙層機械車庫時,規劃部門審批其總建筑面積、建筑結構,辦理《建設工程規劃許可證》〔參見(2015)蜀民一初字第00146號《民事判決書》〕。消費者購買與住宅小區配套的機械車位時,購房合同與機械車位買賣合同一并簽訂,儼然將兩者等量齊觀。

 

 

建筑物、構筑物、設備的辨析尺度

 

       一方面是現實對立體車庫的迫切需求,另一方面是立體車庫法律屬性不清。為解決這一矛盾,必須先行識別立體車庫作為建筑物、構筑物還是單純機械設備的身份。盡管我國現行法律、標準因故產生了一些概念混亂,我們仍可從中梳理出一些特征,將其作為識別立體車庫的尺度。

 

(一)建筑物、構筑物屬于不動產,設備依其與不動產的固定關系而定

 

       我國民事法律規定,土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產。《不動產登記暫行條例》第2條將不動產定義為“土地、海域以及房屋、林木等定著物”。該條例及其實施細則中規定對“房屋等建筑物、構筑物”所有權辦理不動產權利登記。附著于土地的設備,以及建筑物或構筑物內的設備,依其與不動產的附屬關系是否永久固定來區分不動產與動產。在德國法上,僅為一時的目的而被附置于一個建筑物的物,不屬于該建筑物的成分。其雖然事實上并不可以移動,但仍然為法律意義上的動產,受動產規則的拘束。《法國民法典》第531條規定,所有未經柱石固定、不構成房屋之一部分的制造設備,均為動產。同法第524條規定,由不動產所有人永久固定于不動產上的一切動產物品,亦依其用途而為不動產。設備與建筑物或構筑物的關系不是非此即彼,當其與不動產永久固定時,就已然成為該不動產的組成部分。

 

(二)建筑物強調形成圍合空間,構筑物強調獨立利用的特定空間,建筑材料屬性不是二者區分的關鍵

 

       民用建筑物供人們在其內居住或進行公共活動,工業建筑物供人們在其內從事生產活動。建筑物的各類結構,就其功能而言,無外乎承重與圍護,或為梁柱或為墻板,皆是為了形成圍合空間供人們利用,無論此空間是全封閉、半封閉甚至不封閉。構筑物通常不形成圍合空間,如獨立煙囪、公園雕塑、微縮建筑景觀等,即便形成圍合空間,如佛塔、墳墓、貯水池、油庫、地下管廊等,也不是供人們在其內活動。至于使用的建筑材料是木材、石材、磚、混凝土、鋼、玻璃還是其他,并非區分建筑物與構筑物的關鍵。

 

(三)建筑物皆可測算建筑面積,構筑物、設備不能測算建筑面積

 

       根據我國《房產測量規范》,所有建筑物都可測量和計算建筑面積,總建筑面積為建筑物外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和,但建筑物中層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、地下室、半地下室不計算自然層數和建筑面積,半封閉、不封閉的圍護結構通常以其外圍水平投影面積折半計算。構筑物如亭、塔、煙囪、油庫等不計算建筑面積,但能測量投影面積,該面積如何計算及如何定位構筑物,依前述規范第6.1.3.4條款,按實際需要而定。2013版《建筑工程建筑面積計算規范》第3.0.27條款明確規定建筑物以外的地下人防通道、獨立煙囪、油罐、水塔、貯倉等構筑物不應計算建筑面積。設備本身不計算建筑面積,但部分設備占用的空間如電梯井、提物井、管道井,則如同房屋一樣按自然層計算建筑面積;結構層高在2.20米以下的設備層、管道層應計算1/2面積。綜上,是否測算建筑面積是建筑物與構筑物、設備的辨析要點。

 

(四)不動產登記強調界址清晰、界線封閉,單元具有唯一性;設備作為動產時無需登記,附屬于不動產時與其一并登記

 

       根據《不動產登記暫行條例實施細則》第5條,不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。有房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物的,以該房屋等建筑物、構筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權屬界線封閉的空間為不動產單元。不動產統一登記帶來的突出改變之一,就是把登記的不動產限定為不動產單元。該實施細則有專節規定“集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權登記”。對國有建設用地上的構筑物所有權登記,該實施細則第39條規定:“具有獨立利用價值的特定空間以及碼頭、油庫等其他建筑物、構筑物所有權的登記,按照本實施細則中房屋所有權登記有關規定辦理。”至于登記面積,《不動產登記暫行條例》第8條將其規定為不動產登記簿應當記載的自然狀況之一,通過系統解釋方法,它應包括建筑面積、占地面積、海域面積等權屬界線之內的各類面積。設備作為動產時無需登記,附屬于不動產時與其一并登記,盡管在實踐中多未辦理。

 

 

立體車庫宜認定為建筑物

 

       依據前述辨析尺度,立體車庫宜認定為建筑物,原因如下:

 

第一,立體車庫是不動產。

 

       立體車庫無論獨立修建于地坪之上、地坪之下、半地下,還是配建于既有建筑物地下室,無論采用升降式、倉儲式,還是其他工作原理和結構型式,都必然通過底板、樁基或其他基礎與特定地塊永久固定,非經拆卸、毀壞,或破碎與之固定的地塊,不能將立體車庫分離出來。立體車庫被我國《國民經濟行業分類》、《起重機械分類》等認定為起重機械并納入特種設備管理,當其安裝于特定地塊或既有建筑物而與不動產永久固定時,就已然成為不動產。如同工廠車間的橋式起重機械,已與車間建筑物融為一體,成為其發揮生產功能的重要組成部分;橋式起重機械的主梁、端梁、吊鉤等能產生水平或垂直方向的位置移動,但整體應與建筑物共同認定為不動產。如前所述,設備既可能是動產,也可能是不動產,設備與不動產并非一組互斥概念。

 

第二,立體車庫利用圍合空間。

 

       立體車庫之于地面停車場的最大優越性在于對空間的立體利用,其中每個停車位都形成圍合空間,這與多層或高層房屋建筑物對空間的利用高度相似。根據人與停車設備的關系和自動化程度不同,立體車庫分為人車共乘式、準無人式、無人式。自行式立體車庫是典型的人車共乘式。隨著停車設備智能化程度的提升,越來越多的機械式立體車庫采用無人式。在人車共乘式的立體車庫中,駕乘員與車共同活動于立體車庫構建的空間之內,除了利用停車位空間,還利用各類通道,如同建筑物區分所有權人使用共同共有的大堂、樓梯與過道一樣。準無人式立體車庫需駕駛員將車開進工作區后離開,而無人式立體車庫無需駕駛員將車開進工作區。不過,無論駕駛員是否活動于工作區,車最終使用的是立體車庫構造出的一個個圍合空間。機動車無論載人載物,皆由自然人駕駛,目前正研發的無人駕駛汽車也由人控制,與人的關系極為密切。機動車在立體車庫內的自動停放,可視為人類駕駛活動在立體車庫的延伸。換言之,立體車庫不僅構造圍合空間,還供人們在其內進行公共活動,符合民用建筑物的特征,從而與構筑物相區分。

 

第三,立體車庫可測算建筑面積。

 

       作為利用圍合空間的建筑物,立體車庫皆可測算建筑面積。根據2013版《建筑工程建筑面積計算規范》第3.0.10條款,立體車庫無結構層的應按一層計算,有結構層的應分層計算,其中層高在2.20米以上的計算全面積,層高在2.20米以下的計算1/2面積,具體測算還區分有無圍護結構。不過,在該條款的條文說明中明確,“起局部分隔、存儲等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結構停車層均不屬于結構層,故該部分分層不計算建筑面積。”就目前用量最大的升降橫移式停車設備而言,兩層一般不小于3.65米,三層一般不少于5.35米,停車位高度為汽車全高加0.05米,不小于1.6米,兼做司機通道時,應不小于1.8米。除停放大、中型客車的停車位外,絕大部分立體停車位的層高小于2.20米。對于采用垂直升降方式單獨建設的高層停車樓,無論布局還是外觀,都與普通公共建筑物相似,其停車層僅因層高不足或采用了可升降的鋼結構就不測算建筑面積,有所不妥。無論可升降的立體鋼結構停車層是否為結構層,宜將其外圍或底板水平投影面積分層計算,其中層高不足2.20米的折半計算,對于必留空車位、通道等空間,參照區分建筑物所有權面積分攤方法,將共有面積分攤至可用的立體停車位專有面積中。個別地方規定了立體車庫“套內建筑面積”,如北京市住房城鄉建設委2012年《關于規范房屋面積測算工作有關問題的通知》(京建法〔2012〕17號)規定“獨立的機械式停車設備按組確定面積測算單元,按界址點閉合形成的界線計算套內建筑面積”。

 

第四,立體停車位界線封閉,權屬可特定化。

 

       立體車庫中的停車位有固定式停車位、由搬運器與載車板配合使用的停車位。自行式、垂直升降式、巷道堆垛式立體車庫中的固定式停車位,其空間坐標在立體車庫中是固定的,四至界線完全封閉,具有唯一性,權屬易于特定化。各類循環式停車設備的停車位,其空間坐標在立體車庫中不固定,具體停車位置隨著停車實際情況發生水平或垂直方向的移動,這是目前就單個立體停車位進行產權登記的最大困擾。那么,這些移動的停車位是否構成我國《不動產登記暫行條例實施細則》第5條規定的不動產單元呢?筆者持肯定態度:首先,無論停車位如何循環,其權屬界線始終封閉,長、寬固定,可以測算投影面積;其次,這些停車位是具有獨立使用價值的空間,盡管此種利用有賴于運行一整套停車設備單元的機電控制系統;再次,這些停車位不因空間位移產生登記權利的沖突,即移動的空間不存在交叉、重疊、包含等關系,而具有完整性和唯一性。綜上,立體車庫中無論固定式還是移動式的停車位,都是相對獨立的不動產單元,其權屬登記在技術層面并無障礙,只是在觀念層面突破了我們習慣的不動產位置固定而已。

 

將立體車庫認定為建筑物,奠定了我們對其產權進行法律探析的基礎和起點。這一觀點倘若能被立法及實務部門采納,將在很在程度上消除在立體車庫定性及管理上存在的認識障礙。
 

鑒于立體車庫必然通過各類基礎與特定地塊永久固定,利用圍合空間,可測算建筑面積,并且物理界線封閉,權屬可特定化,立體車庫宜認定為建筑物

 

然而,國內僅成都市自2014年9月起對機械式車庫所有權按基本單元進行初始登記,尚未對單個立體停車位作出登記。北京、南京等地只有對立體車庫產權訴求的個案探索。

 

在消除了有關立體車庫定性的認識障礙后,基于國內實際,特別是參照《不動產登記暫行條例實施細則》第35條關于房屋所有權首次登記的要件規定,提出明晰我國立體車庫產權的主要路徑,即明確用地、規劃先行、竣工核驗、測繪制圖制表,最終通過不動產登記完成確權。


 

明確立體車庫土地使用權來源及期限

 

 

       為避免建設用地使用權和地上建筑物所有權異其權利主體的情形,并避免不動產法律關系的復雜化,我國法律確立了“房地一致原則”,俗稱“房隨地走”、“地隨房走”原則。就首次登記而言,有地上物的不動產登記一定是“房隨地走”。無論建筑工程是否需取得施工許可,第一要件就是依法取得用地批準手續。

 

      《不動產登記暫行條例實施細則》第34條規定,根據權利取得方式的不同,土地權屬來源資料包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權出讓合同、國有建設用地使用權租賃合同以及國有建設用地使用權作價出資(入股)、授權經營批準文件。

 

       依停車促進政策,凡納入公共交通基礎設施的立體車庫,如駐車換乘(P+R)停車庫、單獨選址建設的公共停車庫、博物館或醫院等公共服務場所停車庫,符合《劃撥用地目錄》的,使用劃撥用地;凡社會投資的商業經營立體車庫,應在土級二級市場通過招標、拍賣、掛牌等方式取得建設用地使用權,或與土地使用權人簽訂土地租賃合同、地役權合同,或協商以土地使用權出資立體車庫建設;對于交通樞紐中的立體車庫,也可考慮政府和社會資本合作(PPP)模式建設,政府以土地使用權作價入股,社會資本用于建造、安裝、運營。鑒于立體車庫用地途徑不太暢通的現狀,可考慮在已建成居住區利用自有建設用地建造立體車庫的,前提是取得業主委員會同意或征求居民意見,且滿足日照、消防、綠化、環保、安全等要求。
 


       除此之外,租賃機關、企事業單位閑置土地,或租賃高架橋下、城市邊角地、客運首末站、廢棄廠房、倉庫、閑置收儲地塊等用于建造立體車庫,不失為一種務實的用地方式,但此種方式建造的立體車庫在申辦產權時會遭遇土地使用權人與車庫所有權人不一致的障礙,從而無法辦理登記。不動產相鄰地塊具備地上或地下空間利用條件的,亦可通過簽訂地役權合同為立體車庫提供用地。

 

       空間地役權,屬于土地資源立體化利用后形成的現代性不動產權利,與傳統的平面地役權并列存在而統歸于地役權(參見康紀田《現代礦業地役權制度探析》,載《北方法學》2016年第3期)。盡管《物權法》第158條規定了地役權的登記對抗主義而非生效主義,為防止在供役地流轉中回避地役權負擔,立體車庫建設方宜申請登記其地役權。遺憾的是,在實務中,地役權并未真正從相鄰關系中獨立出來,也缺乏配套展開的規則設計。地役權合同能否作為土地權屬來源資料,利用供役地建造的建筑物或構筑物能否辦理產權登記,都缺乏明確依據。

 

       機械式立體車庫的自然壽命約為20年,單獨選址建設的出讓建設用地使用權期限可參照商業用地設置為40年,正好保障兩輪立體車庫使用。對于為居住、辦公等建筑配套的立體車庫,其建設用地使用權期限應保持一致,依現行法設置為70年、50年。立體車庫產權登記年限為占地出讓年限,向縣級以上人民政府租地建設的,登記其租賃年限。根據住房城鄉建設部、國土資源部《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)第10條,停車場用地以出讓方式供應的,出讓年限按最高不超過50年確定,工業、商住用地中配建停車場的,出讓年限也不得超過50年。這一規定固然可實現立體車庫建設用地使用權最長期限的統一,卻忽略了與住宅、商業建設用地使用權出讓年限70年、40年的銜接。

 

編制立體車庫建設工程規劃

 

       在技術層面,工程規劃手續是制約我國立體車庫產權登記的關鍵因素,《物權法》第74條第2款已有相關規定。立體停車位所占空間能否作為獨立的產權對象,規劃是首要依據。

 

       在明確立體車庫用地范圍后,還需解決土地利用強度、控制性規劃指標等空間布局問題,通過規劃行政管理部門確認立體車庫總建筑高度、總建筑面積、結構型式、停車層數、停車位數量、后退紅線距離、相鄰建筑間距、立體車庫出入口設置等指標,達到一定規模的還需辦理交通影響評價和環境影響評價審批。《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》第7條從規劃上鼓勵增建公共停車場,規定利用自有用地增建的,可不改變現有用地性質及規劃用地性質,在符合日照、消防、綠化、環保、安全等要求的前提下增建后地塊的建筑高度、建筑密度等指標可由城市政府有關部門依法調整。設計單位依規劃部門審定的條件和國家標準、行業標準設計的立體車庫,規劃部門在建設工程規劃許可證中宜明確結構類型和層數,附圖細化到各結構層、各停車層,直至在規劃上確定每一個停車位。

 

 

       實踐中已有立體車庫取得工程規劃許可,如2010年9月1日合肥市規劃局向某房地產公司頒發了某人防地下室《建設工程規劃許可證》,其中建筑功能為人防地下車庫,總建筑面積為10728平方米,做車庫使用時為雙層機械車庫,建筑結構為框架結構,地下一層〔參見(2015)蜀民一初字第00146號《民事判決書》〕。

 

       福建省的做法值得借鑒。該省《關于簡化公共停車設施建設審批的通知》(閩建城〔2016〕6號),鼓勵單位小區在既有地面停車位上建設兩層的機械停車設施,免于辦理項目審批、規劃等手續;公共停車設施高度為24米以下的,與其南北向平行布置的非住宅類建筑間距不小于10米,高度為24米以上的與其南北向平行布置的非住宅類建筑間距不小于13米,與住宅類建筑及東西向建筑間距、退距應滿足現行技術規范;與建筑的防火間距應符合現行消防技術標準;單獨選址建設的200個車位以上機械式停車設施應開展交通影響評價;單獨選址建設的2000個車位以上或環境敏感區大型公共停車場,應依法報批環境影響報告。

 

      《福建省人民政府關于加快城市公共停車設施建設的若干意見》規定單獨選址建設的公共停車設施可按不超過總建筑面積20%配建附屬經營設施。為兼顧2013版《建筑工程建筑面積計算規范》相關規定,福建允許將升降立體鋼結構停車層每層面積總和的1/2面積計入項目總建筑面積,僅作為升降立體鋼結構停車設施計算配建附屬經營設施面積的基數。這恰恰表明,福建立法者認為升降立體鋼結構停車庫僅按一層計算總建筑面積是欠妥的。

 

 

對立體車庫工程進行竣工驗收

 

 

立體車庫屬于特種設備,其竣工驗收有別于房屋建筑工程。總體上,立體車庫驗收應包括三類:

 

1. 建設單位、安裝單位組織對立體停車位的規格、數量、安裝質量、試運行情況等進行驗收,這屬于自檢;

 

2. 機械停車位需取得當地特種設備檢測機構的檢測合格證,每一組機械停車位都擁有一個檢測合格證,由生產、安裝單位具體辦理;

 

3. 建設單位報請當地規劃部門對立體停車位是否符合工程規劃許可證及其附圖進行驗收,驗收內容涉及上文述及的各項規劃指標及結構層、停車層布局,停車位數量、運行情況等,這屬于規劃核驗。

 

無論哪類驗收,凡發現不符合規范要求的,建設單位應責令生產、施工、安裝單位作出整改,并在整改后重新驗收。除非是自營立體車庫,聯合驗收后還可能涉及使用管理交底:由業主單位組織機械停車位的生產安裝單位、物業公司舉行聯合驗收,抽檢一定數量的機械停車位進行試運行,現場停放幾輛車進行多個回合的運行。

 

《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》第9條要求,機械停車設備應按相關規定進行驗收。驗收合格單或建設工程規劃條件核驗單是行政主管部門審核房產測繪成果的要件。

 

 

測繪立體車庫及其停車位并納入不動產檔案

 

       根據《房產測繪管理辦法》第6條、第7條、第18條,房屋產權初始登記申請人應委托房產測繪單位進行房產測繪,測繪成果資料應與房產自然狀況保持一致,審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。立體車庫測繪成果是不動產權屬登記的重要依據,提供結構類型、層數、建筑面積等登記要素,并能直接提供總平面圖、各停車層乃至各停車位附圖。

 

       問題在于,立體車庫中不被認定為結構層的停車層是否分層測繪,其中的停車位是否單獨計算面積?

 

       倘若只能按一層計算,則只能整體登記、轉讓、抵押,而無法對每個停車位進行登記、轉讓、抵押。立體停車位界線封閉,無論屬于固定式停車位還是移動式停車位,無論其所在停車層是否為結構層,在測繪技術上均可對其形狀、大小進行測定、采集、表述并對獲取的數據成果作出處理。固定式停車位的空間位置可以測繪,移動式停車位的空間位置不能測繪,但其空間位移不會超出總平面圖,且不會與其他任何停車位產生權利沖突,從而不構成權屬登記的障礙。

 

       關于建筑面積,筆者支持對立體車庫所有停車位進行測量和計算:停車層無論是否為結構層都分層測量,層高在2.20米以上的計算全面積,層高在2.20米以下的計算1/2面積,各停車位單獨測量,共用部分如通道、預留停車位的建筑面積分攤至各停車位專有面積中。建議據此調整現行2013版《建筑工程建筑面積計算規范》第3.0.10條款。

 

 

登記立體車庫停車位所有權

 

不動產登記是不動產權利產生公信力的方式。盡管依《物權法》第30條“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力”,建設單位自完成立體車庫建造安裝起即原始取得其物權,但有兩個問題非經登記無法解決:

 

一是處分該物權時,非經登記不產生物權效力;

 

二是其中單個停車位作為權利的基本單元,非經登記不受法律保護。

 

 

        在完成了立體車庫建設用地批準、規劃核驗、竣工備案、測繪成果審核等技術性前置條件之后,不動產登記部門對立體停車位進行產權確認即無技術障礙。
 

      《關于進一步完善城市停車場規劃建設及用地政策的通知》第15條明確,停車場權利人可以依法向停車場所在地的不動產登記機構申請辦理不動產登記手續,不動產登記機構要積極做好停車場登記發證服務工作。《房屋登記辦法》第10條第3款規定,非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記;

 

      《不動產登記暫行條例實施細則》第5條將不動產單元定義為“權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間”。立體停車位具有獨立使用價值,其物理界線封閉,權屬界線也能封閉,可作為不動產登記的基本單元。在《美國法典注釋》中,為終結一棟包含兩個以上單獨家庭單元的居住建筑的分類,主管部門應考慮:(1)分別銷售單獨家庭單元的可操作性;(2)依法抵押的確定性。對照該兩項因素,立體停車位既可單獨銷售,也可辦理抵押。

 

       實踐中,開發企業隨房銷售立體停車位并不罕見。停車位在立體車庫中無論是否位移,實際并不影響抵押權的行使。對于固定停車位如垂直升降型立體車庫的停車位,可象房屋那樣編制門樓牌編號,予以特定化;對于移動停車位,可按初始銷售順序登記一個序號,雖不對應固定的空間位置,卻對應移動的空間權利,且該權利在立體車庫中與其他空間權利并行不悖。

 

      日本早在20世紀60年代就開始研究建造立體車庫,停車產業法規體系和技術規范較為健全,韓國和我國臺灣地區仿效日本制定了促進措施和技術標準。臺灣地區《停車場法》有日本《停車場法》的諸多影子。不過,上述國家和地區的土地都是私有制,其建設用地管制、建筑物登記、車位管理與我國有較大差異,如臺灣地區將土地及建筑改良物之所有權與他項權利之登記統稱為“土地登記”(參見臺灣地區《土地登記規則》第2條),日本是全世界唯一實施《車庫法》、要求汽車擁有者必須自備車位的國家,韓國《停車設施法》設置了居民停車許可、商業區停車位上限等規則。雖有諸多差異,域外有關立體停車位產權的立法和實踐無疑為我們提供了借鑒。明確登記我國立體停車位的不動產產權,必將有助于消除開發企業、投資人、融資人、管理者、消費者、業主等多方主體的糾結與困惑,進而推動靜態交通事業發展,以期實現集約用地優化空間、挖掘存量擴大增量、吸引投資專業運營、交通物聯緩解停車難等多重目標。筆者亦認識到這一美好愿景尚在遠方,將撰文區分近遠期目標提出切合實際的實施步驟。
 

我國立體車庫的技術標準臻于完備,盡管都是推薦性標準,終究在建造安裝上提供了依據。而立體車庫的權屬形態,則因對其物理狀態和法律屬性的認識誤區,至今并無統一明確的適用規范。立體車庫有關討論目前集中在靜態交通規劃、停車導向政策、結構模型研究、智能控制技術、市場前景分析、定價與投資回報等方面,此前無一篇核心期刊文章探討其產權形態和登記。誠然,建造、占有等其他自然形成的公示亦能宣示立體車庫權利,車位租賃亦受債法保護,但不動產登記更能準確、全面、直觀地反映權利信息,滿足所有權人轉讓、抵押、作價入股等現實需求,明晰侵權糾紛主體,涉及權利遠遠超出了不動產物權本身。

 


 

現實中立體車庫使用權轉讓的無奈之舉

 

       現實中,立體車庫及其停車位基本上無法辦理所有權初始登記、轉讓或抵押登記。遵照“誰投資、誰收益”的原則,建設單位要么通過出租回收投資,要么以轉讓使用權方式出售停車位。開發企業與業主就立體停車位簽訂《停車位使用權轉讓協議》,約定使用權期限與業主所購房屋產權期限相同,自停車位交付使用后,停車位管理費及各項維修、保養和更換等費用由業主自理。也有開發企業考慮到投資回收壓力及維修成本等,拒絕出租以迫使消費者購買停車位使用權。然而物權法定,合同本身并不能創設物權,更不能設立不動產所有權。立體停車位使用權屬于債權,不具有物權效力,其轉讓不能獲得物權法上的保護。倘若立體車庫發生故障并造成車輛損失,建設單位憑使用權轉讓協議難以免責,管理不善的,可主張管理單位責任。溫州市鹿城區原告車輛所停車位在移動過程中發生坍塌,車輛隨之側翻至底層,導致車輛受損,原告起訴了物業管理公司(參見2014年溫鹿西商初字第1012號《民事判決書》)。

 

         在理論上明晰了立體車庫產權登記的技術路徑后(參見拙文《明晰我國立體車庫產權的主要路徑》),切實解決此問題還涉及到方法論。

 

 

地方先行先試登記立體車庫所有權

 

       個別城市和地區對立體車庫登記有創新實踐,但立體停車位作為產權登記的基本單元尚未破冰。

 

       2016年《大連市停車位登記暫行辦法》第2條規定,停車位可作為基本單元予以權屬登記,單獨發放不動產權利證書,但這些停車位須符合相關條件,包括在建筑規劃范圍內經規劃批準建設、界址明確、能夠獨立使用、已辦理土地初始登記且已繳納土地出讓金及相關稅費等,但特別排除了地面及機械式立體停車位。2015年《南昌市城市地下空間建筑物登記暫行辦法》第9條規定,建筑區劃內按照規劃要求建設的地下車位,在設置固定界限后,方可作為基本單元申請地下建筑物所有權登記。該辦法僅涉及地下車位,且未明確立體停車位的產權登記事宜。成都是國內最早辦理立體車庫產權登記的城市,該市2014年《關于辦理機械式車庫(位)權屬登記的通知》第2條規定,機械式車庫(位)基本單元可以是幢、層、組(間)等有固定界限的部分,可獨立使用,有唯一編號。但實際上,同一項目內機械車庫(車位)只能整體進行登記,包括初始登記、轉移、抵押等登記業務;整體轉讓的,受讓人為多個主體時,受讓人應承諾再次轉讓時遵循整體轉讓原則(參見周顯彬.成都市機械車庫車位9月起開始辦產權證[N].四川日報,2014年9月3日第13版)。北京市依2012年《關于規范房屋面積測算工作有關問題的通知》等規定,對極少量獨立的立體車庫辦理過測繪與整體產權登記。

 

       我國臺灣地區立體車庫眾多,但未對立體停車位辦理產權登記。該地區2011年修訂的《建筑法》第7條將升降設備、機械停車設備歸入“雜項工作物”,后者與構造物合稱建筑物。《土地登記規則》規定對“建物”之所有權與他項權利辦理登記,但未定義建物,更未明確登記對象是否包含立體車庫。《停車場法》第11條將立體車庫作為臨時路外停車場而非永久建筑物,規定“都市計畫范圍內之公、私有空地,其土地所有人、土地管理機關、承租人、地上權人得擬具臨時路外停車場設置計畫,載明其設置地點、方式、面積及停車種類、使用期限及使用管理事項,并檢具土地權利證明文件,申請當地主管機關會商都市計畫主管機關及有關機關核準后,設置平面式、立體式、機械式或塔臺式臨時路外停車場”。臺灣地區為臨時路外停車場還專門頒布了《利用空地申請設置臨時路外停車場辦法》,其中第7條第2款規定“立體式臨時路外停車場之設計、施工、構造及材料設備規格依建筑技術規則及相關法令規定辦理”,并未規定產權登記事宜。

 

 

停車協會推動登記立體停車位

 

       我國工程建設管理、特種設備安裝檢驗、靜態交通規劃、不動產登記職能分屬建設、質量技術監督、交通、國土等行政管理部門,誰來推動破解立體車庫產權問題呢?鐵路警察各管一段,行政管理的碎片化導致統籌規劃和頂層設計缺乏,整體效能低下,這也是大部制改革和牽頭部門負責制要嘗試解決的。僅就立體車庫登記而言,前述各部門似乎都沒有主動作為的動因。而行業協會,恰恰能聯接行業的真實需求與行政主管部門和立法部門,甚至有機會彌合各部門間的分歧。中國重型機械工業協會下設停車設備工作委員會,由國家民政部批準,是全國性停車設備行業協會,成員單位包括機械式停車設備設計、制造、安裝、維修的主要企業。中國交通運輸協會由國家發展改革委主管,下設18個專業委員會和分會,其中靜態交通產業分會于2017年5月成立;它在全國有25個省級交通運輸協會和35個中心城市交通運輸協會。武漢、上海等個別城市成立了地方性的停車協會。

 

       在全國層面缺乏對立體車庫權屬形態作出認定的現狀下,不妨由地區行業協會推動地方立法,或由全國性行業協會推動出臺相應規范、修訂相應標準,將立體車庫作為建筑物納入不動產登記范圍,將其中的立體停車位作為產權登記的基本單元。由行業協會呼吁盡可能將立體車庫及其立體停車位,無論其是否獨立選址,都一并納入工程規劃并核發相應規劃許可,從而為后續的開工、質量監督、竣工驗收、面積測繪、產權登記奠定基石。根據《建筑工程建筑面積計算規范》(GB/T50353-2013)第1.0.1條款,該規范是為統一工業與民用建筑工程建設全過程的建筑面積的計算方法,而不動產的測繪成果還得適用《房產測量規范》,兩者對建筑面積的認定存在諸多不一致。可否由行業協會推動,為適應立體車庫發展趨勢和大量構筑物登記需求,對測量規范作出更新,甚至更進一步,統一整合建筑面積的計算規范呢?

 

 

對立體車庫和停車位逐步實行登記

 

       有觀點認為,立體車庫不應以沒有具體權屬界限的單個機械停車位為單位確權,而應按有一定權屬界限的獨立機械組作為最小權利歸屬單位。這樣按單個機械停車位銷售,按組確權,組內各機械停車位業主權屬為共同共有,應是解決機械停車位歸屬難題的比較合理而現實的操作方案(參見林依妹.五種方案破解機械停車位確權難題[N].中國國土資源報,2009年6月30日第8版)。有專家認為,一個機械停車單元的位置是具體確定且有明確經界的,但整體登記無法解決個體買主的產權登記和日后的權利轉讓問題,只能把個體買主作為按份共有的共有人,其份額以某一停車單元所能提供的實際停車位數量劃分(參見金紹達.機械停車位的產權登記問題[J].中國房地產·綜合版,2015(4):47)。

 

       無論設計為共同共有還是按份共有,立體停車位的處置都難盡人意。利用共有制度破解立體停車位產權難題的嘗試,并非正確的姿式。盡管如此,這些研究還是啟發了我們,可以分步破解立體停車位產權登記命題。具體如下:當前目標,自行式立體車庫及一個機械停車單元整體可進行所有權初始登記,整體轉讓和抵押登記;近期目標,固定式立體停車位空間位置固定,權屬界線封閉,有獨立使用價值,能設置確定、唯一的門樓牌編號,可進行個體產權登記;中期目標,移動式立體停車位空間位置不固定,不妨先以獨立機械組為基本單元進行產權登記,組內停車位采用按份共有方式,份額轉讓前各共有權人約定互負協助申請登記義務;遠期目標,移動式立體停車位可考慮將各單獨份額直接作為權屬登記的基本單元,畢竟它們之間不存在自然空間或法律權利的任何沖突。

 

      至于是否能夠完全獨立使用,并不構成登記單元的絕對障礙。高層住宅無法脫離樓梯間、電梯井、過道使用,但這不影響對其套內進行專有部分登記。移動的立體停車位,亦可登記其專有面積并將空置面積納入公攤。與其說技術上有難度,毋寧說囿于我們僵化的觀念,立體停車位產權登記至今未能破冰。

 

 

吁請學界、協會、職能部門發力推進

 

       有學者在論及未被不動產登記制度覆蓋的財產權時,提出要調整登記類型,主要是擴容預告登記,把房屋、海域使用權、無居民海島使用權等租賃合同和優先購買權納入其中(常鵬翱.論可登記財產權的多元化[J].現代法學,2016(11):60)。這已然走得太遠,而立體車庫產權完全能納入現行建筑物不動產登記制度。立體車庫不應與小區規劃停車位相區分,成為游離于登記制度之外的財產。立體車庫產權困惑之多與系統研究之少形成強烈反差,說明法律層面的規范設計與實踐層面的功能需求還有不小偏離。而這,正是法學工作者、停車行業協會,特別是負責產權登記的職能部門,應予發力之處。
 




 

福建十一选五